一、什么是建筑工程款优先受偿权?

邓见生律师答：建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，优先于一般的债权，是承包人享有的法律上的利器。

二、优先受偿权的期限是多久?如何计算?

邓见生律师答：承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

据此,优先受偿权的起算点可以分为以下四种情况。

(1) 工程已竣工且工程结算款已届期的,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起算,上述日期不一致的,以在后日期作为起算点;

(2) 因发包人原因导致合同解除、终止履行的,依照《建设工程司法解释(一)》第10条的规定,发包人应当按照约定支付相应的工程价款,应付款的日期,也即优先受偿权行使的起算时间也应当遵从合同约定。实践中,绝大多数合同解除或者终止履行的时间早于合同约定的付款期限及工程竣工之日,即合同解除时工程尚未完工,合同约定的工程价款结算条件尚未成就。如果发包人与承包人就合同解除后的工程价款的支付另行达成合意,应当尊重当事人的意思自治,以该协议约定确定工程款的支付时间作为优先受偿权的起算时间。如果双方对工程款的数额有争议,可能需要对工程量及工程价款进行鉴定,如当事人向司法机关或仲裁机构正式主张权利,人民法院及仲裁机构确认发包人欠付承包人工程款,应付款之日则应为当事人提起诉讼之日起。

(3)工程已竣工,但合同约定除质保金以外的工程款付款期限尚未届满的,以合同约定的工程付款期限届满之日作为起算点;

(4) 作为工程价款一部分的质保金的起算点,从质保金应予返还之日开始计算。

三、工程款优先受偿权的范围是怎样的?

邓见生律师答：建设工程价款优先受偿的范围包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。逾期支付工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等不属于建设工程价款优先受偿的范围

四、工程款优先受偿权与购房人的合法权益相冲突时怎么办?

邓见生律师答：最高人民法院关于优先受偿权的批复第2条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。但在实践中需要严格把握L1)关于消费者的认定。购房人应当是购买房屋用于居住,对于投机性购房人购买商业用房不能认定为消费者。购房人包括其家庭成员在内在当地大市范围内属于唯一住房的,可以认定为消费者。当然,实践中对于购买商住两用楼时存在争议,对此可以适当放宽。对于单位购买房屋,不符合消费者的主体地位。(2)消费者支付房款应当达到全部或者大部分款项,如果采用以工程款抵债的,应当审查是否存在虚假诉讼。

五、工程款优先受偿权可以放弃吗?如何放弃?

邓见生律师答：工程款优先受偿权可以放弃。但发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权,损害建筑工人利益,如果承包人与发包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权,导致其工程价款债权不能实现,进而造成其资产负债状况恶化,以至于不能支付建筑工人的工资,则该放弃或者限制建设工程价款优先受偿权的行为就违背了《合同法》第286条设立建设工程价款优先受偿权制度的本意。发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的,人民法院不予支持。