建筑资质房地产企业资金流通各环节的资金使用情况及其存在的问题

（一）项目开发过程中的资金投入流通环节

1、土地取得环节。土地取得环节的资金占到整个项目投资的40%-50%。虽然目前土地的取得成本越来越高，但并没有妨碍房地产企业的拿地热情，各地地王频现。有些企业在自有资本金不足以取得土地的情况下，依靠借入资金购买土地，寄希望于实现商品房快速销售，溢价销售额归还借款，这是一种相当危险的投资策略，一旦市场稍有不利变化，直接的结果就是导致资金链断裂，企业破产。深层次分析房企不计成本的拿地原因，其实有两个：一是大的房企尤其是上市房企，为了市场占有率，不惜重金拿地；二是一些中小型的房企，为了延续资金的滚动性，只能被迫继续做项目，以使企业不至于停滞在尴尬的阶段。但这种高成本的开发项目，经营业绩却不佳，甚至有的迟迟不进行项目开发，造成资金的大量沉淀，影响了企业的利润。2、项目开发环节。项目开发环节的资金投入主要有四个环节：1、前期设计到取得施工许可证这一阶段。该阶段的资金量占到项目总投资的8-10%，虽然资金投入量小，但却决定了后续的资金投入量。因为好的设计方案是项目成功的决定性因素之一。2、建筑施工阶段。该阶段资金量占到项目总投资的40%左右，这阶段的资金使用需要各业务部门紧密配合，否则极易造成资金投入效益低下。3、项目市场推广环节。建筑资质这一环节和项目的建设施工阶段往往是同时进行的。资金关键控制点就是资金使用的合适时机和合理的金额。需要企业有详细的销售推广方案和资金使用方案，否则极易造成资金的无效投入。4、销售税金的资金流出阶段。这个环节需要财务人员高度重视。因为销售税金通常占到房地产销售收入的15-20%，而房地产税金政策是频繁变化调整的，财务人员应该仔细研究税收政策，并将税收政策贯穿于整个项目开发过程中，这样才能有效进行税收筹划，使得企业税金流出得到合理降低。3、项目销售过程中的资金回流环节。项目销售环节资金回流有两个阶段：一是收到首付款阶段；二是收到银行按揭放款阶段。这两个阶段都需要销售人员和财务人员以高度的责任心全程跟进客户和按揭银行，以保证企业资金能够准确和快速的收回。

（二）资金流通环节管理不当

部分房地产企业在土地取得环节不进行严谨的可行性分析，对自身资源状况没有清醒的认识，导致项目盲目上马。在项目开发阶段对项目设计方案不仔细推敲，导致后续频繁设计变更，施工变更，影响了资金使用效率。在项目施工阶段对施工组织不力，各作业面、业务部门沟通不顺畅，影响资金使用有效性。此外，房地产企业常常缺乏全盘的资金预算，或者预算与实际偏离太大导致预算无效，使得资金计划无法有效执行，且由于企业内部控制缺失，导致出现资金管理舞弊。部分房地产公司由于缺乏有效市场调研，导致对市场的判断有误，资质金回流偏离预期；缺乏对风险的充分有效识别和应对机制，没有危机应对预案，当市场与经营判断出现偏离时，没有应对策略。部分房地产公司融资渠道单一或者融资方案不适合都会造成企业资金困局。如典型的长投短贷，如果短期融资无法得到持续周转获得，则长期投资就会出现资金难以维系。